新税加旧税首年涨13%才保本 5年内出售难获利
国税总局近日通知，8月1日起，住房转让开征20%的个人所得税。上海如果照此规定实行，个税加上5年内转手全额征收的营业税，以及契税、利息等支出，如今，转让一套住房需要多少成本？房价每年上涨多少才不会亏本？
卖房成本新添个税风传已久的二手房交易强征个人所得税政策终于有了说法。国税总局26日出台相关通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。该通知还首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目。
根据有关规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用包括装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
此外，有几种情况还可以减免个人所得税。新政策规定，转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，全部或部分退还税费。
转让支出至少8项有关中介人士向记者表示，此次个税的开征，加上此前“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的政策，无论是对自住者换房，还是投资者售房都带来了不小的影响。以往，市民买楼，很少去算一本账，只要有升值预期就买。现如今，不管带着什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。
买房时，要交契税、印花税、保险费、公证费等；住房过程中的成本在于房贷利息；房屋出售环节，则需要支出1%左右的中介代理费，如果不符合个税减免条件，还需要缴纳20%的个人所得税，如果是5年期内的房产出售，则还要加上5.55%的营业税及附加。仅以上这些粗略计算，支出成本的名目就达8项。
个税影响不及营业税此次个税的征收，对一些自住、换房需求者进行了“特赦”，而且虽然个税税率高达20%，但由于可以扣除各项成本，纳税基数并不大。但此前，营业税征收期限从2年延长到5年的政策，则让一些有自住房更换需求的人望而却步。
当然，相比自住者，投资客受到的影响更大。业内人士指出，由于“2年变5年”新政策的出台，大大提高了房产出售的成本，加上房产市场近期表现就不活跃，不少购入几套房产的投资者只能被动采用“售房”变“租房”的办法，以缓过“5年期”。富阳(中国)控股有限公司有关人士指出，个税也进一步增加了本已较高的短期炒房成本。
首年付5万养套100万元房个税加上5年内征收营业税的新政出台后，究竟提高了多少换房的投资成本？
李先生购入一套价值100万元的普通住宅，在住房的购买过程中，这套房产需要支付的主要成本有1.5%的契税(印花税等其他费用暂且忽略不计)。在住房的持有过程中，主要的成本在于住房贷款的利息。购房时，李先生支付了30万元的首付，其余的70万元向银行申请30年期等额本息的商业住房贷款，年利率按调整后的优惠利率来计算，年利率为5.75%。如要出售房屋，则需要支出1%左右的中介代理费，这套住房属于5年期内出售，则还要加上5.55%的营业税及附加，且不符合个税减免情况，另加(转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%的个人所得税。
首先，来看购入这套房产1年后这些费用究竟有多少。首先是契税，按照房产价格的1.5%来征收，100万元的房产，需要缴纳的契税就是1.5万元；头12个月里应还住房贷款利息这一项，不考虑时间价值等因素，简单地将各月还款额中的应还利息进行累加，那么第一年的应还利息累计达到了4万元左右。这样，上一年后，购房的成本将上升到105.5万元。
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