看房产经纪买房绝招 如何一次性省掉20万
走进浙江网
2009-5-19 10:08:41
最近一篇房产经纪经理揭秘房价的新闻红遍了整个网络，同时也让许多即将买房的网友见识到了房价潜规则的另一面。下面我们就来盘点一下揭秘内容，看看房产经纪一次性省掉20万是怎样实现的。
揭秘一：房产商的大量房产都是假销售
可以说“假销售”情况一直存在。今年以来，“假销售”又发生了新的变化：以前只是少数开发商对少量房子，通常是不超过整个楼盘的5%的房子进行“假销售”。现在，不少房产商的大量房产都是“假销售”，这些被销售的房子又回到了开发商或中介的手里重新出售。除了制造销售假象、试探购买力两大功能之外，如今的“假销售”还能起到套现的作用。
揭秘二：房产商假销售后办理假按揭套现
案例：开发商开盘销售三期100套房源，开盘价1.2万元/平方米。开发商会制造出其中80套开盘不久就卖出的假象。
这80套房产中，有的是只付定金，一个星期之内就撤销购房意向；有的则是冒用他人的身份证办理售房合同，合同价1.2万元/平方米，并真正办理按揭贷款。办理按揭贷款的好处是，开发商可以及时回笼资金，而且利率能打七折。
当看到新开盘的房子一下子就几乎卖光的时候，真正有购房需求的人就会以1.2万元甚至更高的价格买入。结果，剩余的20套房子实现了高价卖出去的目的。而购房者不会知道80套房子又退给了开发商重新销售。
退回的80套房产，只支付定金的则由开发商重新销售。已经办理按揭贷款的房子，房产商会把他们挂牌到中介，以比合同价更高价格出售，其中的差价足够支付中介的佣金以及“假销售”期间的贷款利息。
揭秘三：只有信息不对称房地产商才能实现暴利
房产交易活跃、房价稳中有升，是银行、房产中介、炒房者等都乐意看到的。而在这番繁华景象中，不会有人公开真实的房产交易数据以及销售的具体操作细节，因为只有信息不对称才能实现暴利。
“整个‘假销售’过程很复杂，时间跨度也不一样。而且，每个楼盘的情况都不一样。连一些房产数据公司都不掌握‘假销售’的确切数字。但有一点可以肯定，只要有利润空间，开发商就会冒险使用一切手段。据了解，今年以来‘假销售’增加了很多。”
当然，“假销售”对于开发商而言也是双刃剑：造假的范围越大、牵涉的中间环节越多，开发商的成本越高，也越容易被人发现。
近水楼台先得月看房产经纪人怎样为自己省掉二十万
绝招一：紧盯表面交易活跃的楼盘
正是由于发现了房价里的奥秘，经纪人方圆盯上了那些表面上交易活跃的楼盘。“交易量活跃说明投资客多，风险也大，投资客资金出问题、急于套现的概率就大。”职业上的便利让方圆更容易找到急于抛售房产的卖家，这些人的售价至少会比市场价低一成。
绝招二：直接到银行办理按揭贷款
此外，方圆还掌握了让商业贷款利息比公积金贷款利息还低的“绝招”。原来，如果是通过房产中介办成的按揭贷款，银行会给中介“返点”，去年是购房贷款总额的1%，今年因为竞争激烈，返点提高到了1.2%。如果房产买卖双方直接到银行办理按揭贷款的话，银行就可以把给中介的佣金以及银行的部分利润让给贷款人。这也是银行最近提出的“直客式”服务思路。
方圆就是这样“吃”进了他在上海的第一套房子。他在交易量活跃的楼盘找到了一个因为要离开上海而急于抛售房子的卖家。一套市价约120万元的房子，方圆把价格砍到了105万元左右。但他把房产的评估价做到了130万元。这样，就能从银行贷款104万元，利率是3.74%(5.94%×0.7×0.9)，比公积金贷款利率还低。基本上不用掏钱，方圆就有了一套房子。
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