中小户型迎来第一波竞争高峰

新华网浙江频道6月29日电 转眼之间，去年九部委新政颁布至今已将近一年，调整楼市供应结构的“90/70”政策，即90平方米以下的中小户型要占70%以上，也平稳实施一年。

    据《杭州日报》报道，房产开发的常识告诉我们，通常开发商从拿地到楼盘封发售，一般需要一年左右的时间。在“90/70”政策实施一周年之后，杭州也在此时迎来了每年一次的人居展。一年一届的人居展可谓杭州楼市的风向标，今年同样也不例外。

    透过不久之前举办的人居展不难发现，中小户型正成为杭州楼市的新主角，尤其是位于九堡、申花、桥西等杭州近一两年新兴板块的楼盘，由于这些新板块的发展均在“90/70”新政之后，上述区域无疑成为目前杭州楼盘中小户型供应量最为集中的板块。属于同一板块、主推中小户型，市场上似乎已经能够嗅到了浓烈”火药味“。相关专家对记者表示，单从房产市场的角度衡量，中小户型的大量涌现主要体现在改善楼市供应结构、增强消费者预期的显著意义，当前的杭州楼市格局正迎来微妙的转变，“90/70”新政对于房产市场及其上下游行业的影响正产生着深远影响。

    距离“90/70”新政策的实施已近一周年，来自市场的迹象显示，“90/70”新政已经开始产生后续效应。在5月18日至21日召开的杭州市第七届最佳人居环境展览会上，越来越多的中小户型成为市场的主流，如何在“90/70”新政下设计出畅销的中小户型，已经成为摆在开发企业面前最大的课题。

    目前，“90/70”新政后的第一批楼盘都将会在下半年集中上市，且主力销售时间均在2007—2008年。业内普遍预计，下半年就将迎来新政后中小户型第一波的竞争高峰。

    申花板块下半年有万家花城、华元·芳满庭、旅游·橡树园等多个楼盘上市，这些楼盘的30%的户型为90平方米以下，其中芳满庭小户型更是达到70%。登云板块的天阳·上河、凯德·视界等以小户型为主的新项目也预计9月、10月份上市，九堡板块名城·左邻右舍将在9月份推出75平方米两房小户型，万科·魅力之城则继续推出小户型。

    中小户型在杭州楼市的大量涌现，首先的作用是改善了楼市的供应结构。逐步稀释了以往杭州楼市以大户型为主要供应结构，满足了最广大消费者的现实需求。其次，增强了消费者预期，使购房行为趋于理性，在当前中小户型大量增加、需求能够满足的预期下，市场环境的变化同样促使以自住为主的购房者更加理性。再次，由于中小户型供应量的增加，可以改善供应结构，缓解中小户型的供求关系，中小户型价格的平稳将直接影响到整体房价的平缓。

    在房地产市场中，中小户型其实一直是市场需求的主流，尤其是对于首次置业以自住为主的购房者来说，但是由于此前市场上中小户型供应量偏少，升值潜力大，加上中小户型总价低、初期投入少，使得中小户型一直受到市场的追捧。在新政之后，中小户型的大量增加已成定局，中小户型以往“物以稀为贵”的局面已被打破。

    与中小户型大批量供应相互对应的是，杭州开发商也正在谋求中小户型如何创新之道。国都房产副总裁蔡阳认为，新政一年是一剂清醒药，新政的后续效应也让开发商认识到，社会责任和企业发展之间的深层关系。“开发商应将目光落到更广大的购房群体中，同时也对开发商提出了更为注重品牌建设和服务意识的新要求。总之这一年的新政，让我们开发商内外兼修。”

    户型历来是住宅产品前期设计的重中之重，多年以来，在杭州房产界曾经流传着这样一句话：“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”。由此不难发现，户型设计在楼盘销售环节的重要性。

    国办发(2006)37号文(“国十五条”)出台出后，建设部建住房(2006)165号文明确规定，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”按此规定，二类高层每户需分摊的电梯井、楼梯间等公推面积占单套住房建筑面积的15%左右，剩余85%左右是套内建筑面积，套内建筑面积扣除外墙或共有墙为套内使用面积。这样算下来套内使用面积能达到单套住房建筑面积的82%已经是非常经济的设计了，再考虑到施工过程合理误差的预留，90平方米套型建筑面积的套内使用面积最多只有73平方米。因此，如何让小区内每一套户型设计得舒适实用，成为了开发商重点思考的问题。

    华润新鸿基在钱江新城打造的万象城住宅部分同样也受到了新政的直接影响。在新政出台之前，万象城住宅面积最小的也在180平方米。新政出台之后，华润新鸿基推翻了原先的设计方案，将三幢中的其中一幢全部拿出做90平方米和140平方米的户型。“万象城于去年12月开工，直至去年11月的中下旬，华润新鸿基还推翻了原来的设计，甚至，华润新鸿基的高层都亲自参与了设计过程，足见双方对中小户型的重视。”华润新鸿基杭州公司市场部经理陈强对记者表示。陈强认为，越是小户型，其私密性和对视问题更难处理，万象城的中小户型设计前前后后调整已经不下150多次。

    协安置业针对户型设计上小尺寸局促的难点同样做了一些新的尝试。如在卧室中设计低于2.2米的低台凸窗或落地凸窗可在不增加建筑面积的同时增加卧室的进深。设计中，协安置业也将做大阳台以压缩室内面积也是保证单套住宅建筑面积不超过90平方米一个重要举措。在此前的人居展上，不少楼盘也采取了同协安一样的策略。嘉泰·馨庭赠送一半面积的入户花园，华元·芳满庭出现赠送三个双层阳台的户型。

    杭州中江置业有限公司营销策划部副经理史蓉霞表示，中凯·东方红街在项目规划的时候已经遇到了新政，因此在设计当中，考虑更多的是将中小户型作为设计中的“主菜”，而不是以往的“配菜”。“从满足生活居住功能的前提出发，我们更加考虑户型的紧凑以及尽量增加使用空间。”

    而最近热销的万家花城的中小户型，最大的突破在于利用90平方米的高层建筑面积做出了三房两厅的全明格局，该户型的创新之举在于在原本只设两个开间的立面，利用窗和阳台的移位，为第三个开间的设置创造了条件，从而突破性地最大限度利用了空间，创造了高层住宅90平方米三房两厅的格局，并在许多大户型都无法做到两房以及客厅统统朝南的情况下，营造了极为宝贵的南向客厅。

    分析人士表示，在大供应量的前提下，如何在“90，70”新政下设计出畅销的中小户型已经成为摆在开发企业面前最大的课题。众多主推中小户型的楼盘如何设计出具有自身特色的户型，差异化道路无疑是开发商的重要筹码。