杭州楼市5月骤冷 6月会否转暖？

走进浙江网 住在杭州网 李永生 2008-6-4 9:18:35

       如果用一个词来形容5月份的杭州楼市，最恰当的两个字也许会是：骤冷！

　　5月份历来是楼市旺季，每年的人居展也都在这个月举行，成交量往往会在本月迎来突然的大幅度攀升。今年5月份其实也没有例外，08年5月杭州主城区共成交3361套房子，比上月的2113大增1248套，增长59%。

　　不过，成交量环比大增的数据掩盖不了5月份杭州楼市骤冷的事实。

　　楼市回暖之路夭折于“5月观望”

　　业内资深人士丁建刚认为，杭州楼市经历了07年年底到春节期间的冰点，从3月份已经显出回暖的迹象。从下图可以看出，今年3月份杭州主城区成交量不但高于去年，而且大大高于06年，同时预定量也大大超过前两年，回暖迹象明显。　

　     但是，回暖之路没有得到延续。进入到4月份，杭州楼市开始裹足不前，成交量和预定量几乎与3月份持平。但在06、07年，4月份的成交量和预定量比3月份均有40%以上的增长。其中，06年4月的成交量更是接近06年3月份成交量的2倍。

　　进入到5月，尽管今年5月份杭州主城区的成交量比4月份大增59%，但预定量只增加了413套，只有20.5%的增长。但2007年同期，5月份成交量比4月份增长65%，预定量更是大增近110%。

　　从上图中可以很明显地看出，今年5月份杭州主城区的预定量不到去年同期的一半，只有44%，成交量也只有去年同期的66%。然而，与成交量、预定量双双下滑形成鲜明对比的是，今年5月份杭州主城区共有5331套新增商品房面世，而去年5月份杭州市房管局只批准了4301套预售房源。

　　一方面是供应量大幅增加，另一方面是成交和预定量同比锐减，用“骤冷”来形容今年5月的杭州楼市行情一点也不为过。

　　事实上，即便比之06年同期，今年5月份杭州主城区在成交和预定量上也都有较大幅度的下滑。08年5月份杭州主城区的成交量是06年同期的81.7%，预定量更只有06年同期的71.6%。

　　丁建刚认为，造成骤冷的原因主要是越来越浓的观望氛围。随着全国一线城市房地产市场形势的不乐观，杭州楼市尽管“一枝独秀”，仍然维持着“平稳”，但已经有越来越多的人加入观望大军。

　  从“英雄主义”到“平均主义”

　　5月行情骤冷，从二手房市场也可以看得出来。今年5月，杭州市区共成交二手房1849套，而去年同期是2484套，今年5月只有去年同期的74.4%。事实上，去年五一长假是7天，而今年的“五一”假期只有3天。从图二可以看出，去年“五一”因为假长，二手房成交受假期影响明显， 7天只成交了144套房子。而今年因为“五一”只有三天，二手房成交受假期影响很小，前7天二手房成交量为284套，几乎为去年同期的两倍。　

　　可以想象，如果今年“五一”假期也为7天，成交量必定会大幅下滑，5月份二手房总成交量将会更难看，比去年同期下滑将会更严重。

图二： 2007、2008年5月份二手房每日成交数据对比

	1日	2日	3日	4日	5日	6日	7日	8日
08年5月	14套	22套	34套	70套	70套	74套	33套	75套
07年5月	18套	8套	15套	13套	20套	24套	46套	55套
	9日	10日	11日	12日	13日	14日	15日	16日
08年5月	36套	50套	66套	56套	79套	48套	62套	64套
07年5月	69套	68套	59套	52套	67套	75套	87套	63套
	17日	18日	19日	20日	21日	22日	23日	24日
08年5月	52套	47套	72套	63套	68套	76套	61套	54套
07年5月	78套	66套	58套	120套	94套	100套	115套	107套
	25日	26日	27日	28日	29日	30日	31日
08年5月	65套	67套	91套	75套	55套	73套	35套
07年5月	126套	128套	185套	199套	178套	129套	71套

        从图二也明显可以看出，比之去年，今年5月份的二手房成交呈现明显的“平均主义”特征，每天的成交量起伏不大。其中，成交最多的一天是5月27日，91套，最少的一天是5月1日，14套。每日成交量主要集中在50-75套之间，有20天的成交量在这个区间。

　　而在去年5月，二手房每日成交呈现明显的“英雄主义”特征，成交量起伏很大，最多的一天有199套，而最少的一天只有8套。成交量在100套以上的有10天，在50套以下的也有7天。

　　在一手房上，“英雄主义”和“平均主义”的对比更为明显。我们看图三和图四，分别是去年和今年5月份的月度成交排行榜。在07年5月，排名第一的万家花城成交量达574套，是排名第十位的海天城成交量73套的7.9倍。而在今年5月，成交量最大的世茂江滨花园成交量244套，不到排名第十的伊萨卡127套的两倍。而且，去年5月份只有排名前三位的楼盘成交量高于今年5月份排行榜的前三名，后七名的成交量均低于今年5月份成交量排行榜的后七名。

　　分析两张排行榜可以发现，去年5月份排名前十的楼盘只有万家花城是首次开盘，而今年5月份排名前十的楼盘有5个是首次(或接近于首次)开盘。这或许比较好解释去年5月份冷热不均的“英雄主义”和今年5月份的“平均主义”。

图三： 2007年5月份杭州主城区成交排行榜

序号	楼盘名称	所属区域	销售套数	销售均价
1	万家花城	拱墅区	574	8099
2	中央花城	滨江开发区	325	7707
3	文鼎苑	西湖区	302	9511
4	亲亲家园幸福里	拱墅区	132	7033
5	红苹果家园	江干区	122	6942
6	风雅钱塘世纪花园	滨江开发区	120	7416
7	海天城	下沙开发区	105	4993
8	景上公寓	拱墅区	80	9505
9	盛世钱塘花园	江干区	77	13163
10	海天城	下沙开发区	73	4897

 

图四：2008年5月份杭州主城区成交排行榜

序号	楼盘名称	区域	销售套数	销售均价
1	世茂江滨花园	下沙区	244	8047
2	天阳·上河	拱墅区	235	13834
3	银爵世纪公寓	滨江区	232	8050
4	汇盛德堡	江干区	205	10064
5	丽江公寓	江干区	204	15533
6	魅力之城	江干区	177	10910
7	紫金港湾	西湖区	144	9182
8	星光国际公馆	滨江区	142	15907
9	万家花城	拱墅区	136	13127
10	伊萨卡	下沙区	127	7715

        虽冷犹暖，6月份回转暖？

　　丁建刚认为，虽然今年5月份杭州楼市成交量大幅低于去年和前年，但比之全国一线城市如华南的深圳、广州，甚至北京、上海的“冰冷”，杭州楼市仍然称得上是“温暖”。

　　“跟去年不太好比，去年从5月份开始杭州楼市就开始进入疯狂阶段，去年的楼市太不正常了。”丁建刚认为，今年的市场算比较正常，总体呈现出成交量复苏、价格稳定的态势。

　　不过，丁建刚也认为，比之去年从5月份之后开发商陆续开始的“捂盘”，消费者越来越买不到房子。今年消费者则因为选择余地过大，反而呈现出浓厚的观望气氛。“部分人还在观望宏观经济和全国地产形势，购房者很理性，不急。”

　　“如果宏观经济不走坏，全国地产形势没有继续恶化下去，杭州楼市在接下来应该会回暖。反之，杭州也难以继续独善其身。”

　　尽管如此，丁建刚还是认为，杭州楼市至少在6月份会维持相对的“温暖”。

　　“6月份开盘的楼盘达10多个，这些楼盘大部分都是第一次开盘。从5月份的成交排行榜可以看出，目前的热点在新盘，成交排名靠前的以新盘为主。新盘的好处就是定价压力不大，没有降价的压力，定价会比较‘准’，从而拉动成交量在一个比较理想的位置。”

　　“在形势好转之前，观望依然会比较严重”，对于接下来的市场，丁建刚表示审慎乐观。

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