浙江房博会后迎开盘高峰 楼盘定价纷纷走低
来自汉嘉地产顾问机构的一份统计报告显示，房博会后到11月中旬，杭州要开盘的楼盘达到40多个，其中还没开的也达到30多个。面对如此激烈的竞争和不太景气的市场环境，开发商们在如何定价上伤透了脑筋。
11月30多个楼盘开盘
房博会后，滨江区开盘的楼盘就有三个。江南文苑、云厦连园已经开盘，位于白马湖边上的风景蝶苑也将于11月初首次推出90-140平方米的一批房源。
这段时间，城西板块也热闹非凡。文一西路上的金色蓝庭，凭借绝佳的地段以及开发商品牌，成为近段时间以来杭州楼市最为热门的楼盘之一。据了解，该楼盘将于近期正式推出1、5、6三幢共378套房源，开盘均价15160元/平方米；
再往外一点，申花路也有三个楼盘要开盘，分别是橡树园、西城美墅和协安上郡，其中后两个楼盘都是首次开盘。橡树园二期将推出一批60-130平方米的房源，其中还有90平方米的三房户型；西城美墅则有一批138平方米的跃层户型，既紧凑又舒适的样板房，吸引了很多客户的眼球；而上郡要推的则是一批80-110平方米的房源，带露台、入户花园的设计，也让它竞争力不小。
此外，一度沉寂的三墩，也将借两大外来地产大鳄中海和金地新推房源，而再次发力。总建筑面积达85万平方米的金地自在城，首批将推出一些排屋；而中海的金溪园，将推出200多套高层房源，继钱塘山水之后，这个中海的楼盘在户型设计方面更加“魔方”，90平方米的小户型，不要说其中有不少赠送面积，光是“12米面宽、8米进深、所有房间全明”的描述，就已经让人怦然心动。
值得一提的是，这轮开盘高峰中，90平方米以下的中小户型还是将大量上市。比如连园、风景蝶苑、观澜时代、金溪园等都有不少此类房源。
开发商忙着互探价格
“还好还好，这个价格还给我们留了点余地！”金色蓝庭产品说明会上，丰潭路板块某开发商在确切知道该楼盘的开盘均价后，长吁了一口气。
这位开发商说，现在各个楼盘对于意向客户的争夺已经非常激烈，而争夺客户最有效的方式无疑就是价格。“我们楼盘的地段和金色蓝庭还有一定的差距，如果它定价过低，那可能就会把我们的客户消化一空。”他说，而现在，金色蓝庭给他们留出了两三千元/平方米的价格空间，也为他们定价树立了一个标杆，这让他们的定价也容易不少。
“现在客户无论问什么，最后都会问到价格上来。即使他们对楼盘其他方面都很满意，但价格没出来，你很难摸清楚他们有多少诚意要买。定好价格，实在是太重要了。”一位销售人员告诉记者。
事实上，楼盘定价已经成为当前楼市开发商最为头疼的技术活。一些楼盘的销售人员为此还到处去周边楼盘做市场调研，尽管如此，价格仍然是各个楼盘绝对的最高机密，不到最后时候，绝不泄露半分，生怕被其他开发商抢得先机。
比如，风景蝶苑对外声称“起价7000元/平方米”，但均价却迟迟不能出炉；西城美墅对外称均价在12000-13000元/平方米……对于开发商对定价讳莫如深的现象，同样表示“价格还没有最终出来的”的协安上郡市场部经理胡军辉告诉记者，目前受楼市降价、购房者心态变化等各方面因素影响，楼市的各个区域、各个楼盘的价格需要重新进行梳理，所以各个开发商定价都会很谨慎，随时都有调整可能，不到最后一刻不会敲定价格。当然，这样的行情下，也需要开发商根据市场变化作适时调整。
新政使购房得到优惠更大
“现在买房跟上半年比起来，实在是不知道要优惠多少。”一位业内人士表示。
首先是一些首次开盘的楼盘，在定价时就比之前的预想价格要下挫不少。比如位于文一西路的金色蓝庭，该楼盘在今年5月人居展期间，曾传出超出2万元/平方米的均价。然而经过几个月的持续降温后，金色蓝庭在上个月传出预计均价18000元/平方米，到10月房博会上，它又报出了估计不超过16000元/平方米的均价。而真正最后确定的均价却为15160元/平方米，仅相当于最初报价的75%。
无独有偶。11月要开盘的中海·金溪园，预计开盘均价为8500元/平方米，其有关负责人介绍说，这样一个各方面品质都非常不错的楼盘，行情好的时候，那肯定要定在1万元/平方米以上；另外，位于下沙的伊萨卡国际城，三期开盘均价为6500元/平方米，而去年该楼盘的成交均价为7800元/平方米。另外还有位于城北的德信·银树湾，去年下半年成交价格上升到13000元/平方米以上，而本次推出的5-7号楼，均价为12000元/平方米。
除了直接定价优惠之外，不少楼盘的优惠幅度也比之前普遍要大。如果说之前给客户打个9.9、9.8折都要看面子，那么现在9.5、9.6折，还是相当普遍。
此外，随着中央和地方救市政策出台，在税费和银行利率上的优惠，也让购房者们大大省下一笔钱。以金色蓝庭一套90平方米的房子为例，以之前18000元/平方米的均价计算，总价为162万元，正式开盘后以15000元/平方米的单价算，总价是135万元，前后总价相差27万元，不算折扣上的差距，新政后还可减免契税1350000×1.5%-1350000×1%×80%=9450元，如果是首次购买自住房，之前可以享受基准利率下浮15%，而新政后可享受到基准利率下浮30%的贷款优惠，以贷款100万元、20年计算，那么每个月的按揭款前后可以相差775.6元，总的利息可以相差18.6万元。
也就是说，一来一去，购房者省下了46.5万元。对于之前就要买房的刚性需求者来说，这是一笔不小的数目。
一位业内人士表示，楼市新政会促使一批刚性需求下单，使得楼市短时间内回暖，但中长期还要看整个宏观经济发展。
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